韩国金融委员会8月13日发布《稳定房地产市场金融综合对策》，宣布从2027年1月1日起，首都圈及监管区域内持有公寓但无实际居住记录的单套住房持有者，将无法新办或续签全租贷款。韩国媒体称此为迄今最严的全租贷款限制措施。
瞄准“以租养房”投机模式
此次新政的核心打击对象，是近年来在韩国房地产市场中普遍存在的“全租套利”行为——购房者在首都圈或监管区域购买公寓后，自己并不入住，而是将房屋出租，利用租户缴纳的高额全租保证金作为杠杆来支付购房款。
金融委员会将“投机性非自住一套房持有者”定义为同时满足以下三个条件的人员：夫妻合计在首都圈或监管区域持有公寓一套；该公寓正在出租给他人（直系亲属租赁除外）；本人及配偶均无在该房屋的实际居住记录。
现有贷款续期也将受限
新政的严厉之处在于，不仅新申请的全租贷款将被阻断，现有全租贷款的到期续期也将被禁止。由于银行的全租贷款依赖于韩国住宅金融公社、住宅城市保证公社（HUG）和SGI首尔保证等机构的担保，一旦担保被切断，贷款额度实际上将降至零。
据金融委员会统计，目前首都圈及监管区域内一套房持有者的全租贷款规模约为9.3万亿韩元（约6万件）。这些贷款到期时将面临无法续期的局面，可能引发一波集中还款压力。
担保比率同步下调
与此同时，一套房持有者的全租贷款担保比率也将同步下调。首都圈及监管区域的担保比率从现行的80%降至70%，其他地区从90%降至80%，各下调10个百分点。
实际居住者可获豁免
新政并非“一刀切”，为真正的自住需求者留出了豁免空间。金融委员会明确表示：“只要住过一天并迁入过地址，就不受限制。”
豁免情形主要包括：
因现有租客未搬离而暂时无法入住的购房者，可延续现有全租贷款至租约到期；
在土地交易许可区内购房且依法须实际入住的，可新办全租贷款，但入住后须终止；
房东无法返还全租保证金导致贷款偿还困难时，可申请延期；
租赁给本人或配偶的直系亲属；
经银行信贷审查委员会认定为“不可避免的非自住”情形。
配合住房供给扩大政策
此次金融对策与韩国政府的住房供给扩大政策同步推进。政府计划将房地产项目融资（PF）金融支持规模从26.3万亿韩元提高至47.8万亿韩元以上，同时在首都圈新增约23万套住房供应。
在收紧投机需求的同时，政府也扩大了对青年、新婚家庭等刚需群体的金融支持：青年优惠租房贷款担保的适用年龄放宽至39岁以下，新婚及有子女家庭的贷款上限提高至3亿韩元。
（据各个韩媒报道｜福网国际传媒 编辑整理）