한국 금융위원회는 8월 13일 ‘부동산 시장 안정화를 위한 금융 종합 대책’을 발표하고, 2027년 1월 1일부터 수도권 및 규제 지역 내에서 아파트를 소유하고 있으나 실제 거주 기록이 없는 단독 주택 소유자는 전세 대출을 신규로 신청하거나 갱신할 수 없게 될 것이라고 밝혔다. 한국 언론은 이를 지금까지 가장 강력한 전세 대출 제한 조치라고 전했다.
“임대 수익으로 주택 구입” 투기 모델 겨냥
이번 새 정책의 핵심 타깃은 최근 몇 년간 한국 부동산 시장에서 만연해 온 “전세 차익 거래” 행위로, 주택 구매자가 수도권이나 규제 지역에서 아파트를 매입한 후 직접 거주하지 않고 임대해, 임차인이 납부한 고액의 전세 보증금을 레버리지로 활용해 주택 구매 대금을 충당하는 방식이다.
금융위원회는 “투기 목적으로 비거주용 주택 1채를 보유한 자”를 다음 세 가지 조건을 모두 충족하는 사람으로 정의한다. 부부 합산하여 수도권 또는 규제 구역 내에 아파트 1채를 보유하고 있으며, 해당 아파트를 타인에게 임대 중이고(직계 가족에게 임대하는 경우는 제외), 본인 및 배우자 모두 해당 주택에 실제 거주한 기록이 없는 자.
기존 대출의 연장도 제한될 예정이다
이번 새 정책의 엄격한 점은 새로 신청하는 전세 대출이 차단될 뿐만 아니라, 기존 전세 대출의 만기 시 갱신도 금지된다는 데 있다. 은행의 전세 대출은 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등의 기관 보증을 바탕으로 하고 있기 때문에, 일단 보증이 끊기면 대출 한도는 사실상 제로로 떨어지게 된다.
금융위원회의 통계에 따르면, 현재 수도권 및 규제 지역 내 주택 1채를 보유한 자들의 전세 대출 규모는 약 9.3조원(약 6만 건)에 달한다. 이 대출들이 만기될 경우 갱신이 불가능한 상황에 직면하게 되어, 집중적인 상환 압박이 발생할 가능성이 있다.
보증 비율도 동시에 인하
이와 동시에, 주택 1채 소유자의 전세 대출 담보 비율도 함께 인하될 예정이다. 수도권 및 규제 지역의 담보 비율은 현행 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트씩 인하된다.
실제 거주자는 면제 대상이 됩니다
새로운 정책은 “일률적인 적용’이 아니며, 진정한 자가 거주 수요자들에게는 예외 조항을 마련해 두었다. 금융위원회는 ”하루라도 거주한 적이 있고 주소로 전입한 적이 있다면 제한을 받지 않는다“고 분명히 밝혔다.”
면제 대상에는 주로 다음이 포함됩니다:
기존 세입자가 아직 이사하지 않아 당분간 입주할 수 없는 주택 구매자는, 기존 전세 대출을 임대차 계약 만료 시까지 연장할 수 있습니다;
토지 거래 허가 구역 내에서 주택을 구입하고 법에 따라 실제 입주해야 하는 경우, 신규 전세 대출을 신청할 수 있으나 입주 후에는 대출을 해지해야 합니다;
임대인이 임대 보증금 전액을 반환하지 못해 대출 상환에 어려움을 겪는 경우, 상환 기한 연장을 신청할 수 있습니다;
본인 또는 배우자의 직계 친족에게 임대하는 경우;
은행 신용심사위원회에서 “피할 수 없는 비거주용” 상황으로 인정된 경우.
주택 공급 확대 정책에 발맞춰
이번 금융 대책은 한국 정부의 주택 공급 확대 정책과 병행해 추진된다. 정부는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 금융 지원 규모를 26.3조 원에서 47.8조 원 이상으로 확대하는 한편, 수도권에서 약 23만 호의 주택을 추가로 공급할 계획이다.
투기 수요를 억제하는 한편, 정부는 청년 및 신혼 부부 등 주거가 절실한 계층에 대한 금융 지원도 확대했다. 청년 우대 임대주택 대출 보증의 적용 연령을 39세 이하로 완화하고, 신혼 및 자녀가 있는 가구의 대출 한도를 3억 원으로 상향 조정했다.
(각 한국 언론 보도에 따르면｜푸망 국제 미디어 편집·정리)